这是2019年买房的正确想法,请转发给你的朋友们!

文|源:毛舒聊房地产身份证:毛士豪两天前参加了一个小型论坛。一位朋友问:鉴于目前的市场形势,对买家来说,什么是最重要的?我说:现在房地产市场有点像十字路口。有些房产不能降价出售,有些房产不能被抢购一空。

当大多数人还在观望和等待的时候,你主动做出选择,然后你就赢了。

选择不是立即买房子。

而是行动。

大多数毛叔叔的粉丝,甚至那些小圈子里的粉丝,仍然在等待和观看。

所以每个人的特点都是:首先看看公众的数字,然后问“专家”什么时候买房子合适。

如果没有大的市场,那么买房的计划将会一拖再拖。

生活中有一条法律叫做“28法则”,这意味着20%的人知道行动会带来结果,80%的人会受到周围环境的影响。

然而,当这一比例达到房地产市场时,它将变得更加极端,成为“1999年法”。

90%的人选择使用公共号码,但是他们只是看标题而不是内容。

只有10%的人会选择管理市场和调查市场,因此只有10%的人真正了解房地产市场,只有10%的人在资产保值方面走得更远。

所以,今天的话题是,我们怎么能成为10%的人呢?这篇文章是你买房前必须上的一课。

它可能有点让人头脑发热,但肯定富含黄金。

了解房地产市场的第一课是了解真正的市场是什么样的——什么是新房,什么是二手房。

有些人会说这不简单。新房子是拍卖行,开发商出售的房子,二手房是已经购买的房子。

事实上,事情没有那么简单。

新房和二手房是完全不同的市场。

直到现在,很多人仍然认为新房市场和二手房市场是相互关联的,买任何房子都是买,有什么区别。

事实上,这种认知是错误的。新房市场和二手房市场是两个独立的市场,他们面对的人完全不同。

为了便于理解,我们想象购买新房和二手房的过程。

对小白来说,买新房子最省时省力。

首先,进入装饰华丽的销售办公室,然后美丽的销售小姐会带你到精致的沙盘,一个接一个地向你介绍房地产信息,然后给你新沏的茶。

预付款、合同签署等。在线签约,一站式贷款服务。

人们提醒你如何做每一步,你不需要自己准备和计划每一步。

但是,如果你买二手房,你需要学会熟悉位置和周围的住宅区,然后一个接一个地看房子的供应情况,与卖家讨价还价。

好不容易确定了住房的来源,还核实了产权,签订了购房合同,交了税,办理了所有权的转移,甚至水电等生活费用账户等等。

这里的许多链接要求买家和卖家同时参与。每一步都要求你自己去做。每一步都有陷阱和漏洞。

因此,从实用角度来看,新房是简易模式,二手房是硬模式。

让我们看看具体的付款方式。

许多人认为买房子取决于房子的总价格,这是错误的。

我相信许多在其他地方工作的朋友,他们的家庭环境不太好,他们有着深刻的经历:他们可以自己谋生,最困难的是首付。

以新房和二手房为例,总价值100万元。

首付款需要按30%计算。

新房总价为100万元,只需首付30万元,剩余贷款70万元,契税1%-3%就够了。

二手房的总价格是100万元。如果是新房,估价90%,即90万元。

贷款应按总价90万元计算,只有63万元。

因此,二手房的首付款需求:100-63 = 370,000。

即使不计算二手房的中介费、增值税和个人所得税,二手房首付款也将比新房多7万英镑。

事实上,世上没有好事。很难避免代理费,代理费至少应为2%,然后再增加20,000英镑。

如果你不想支付增值税,你需要有一个完整的两年期抵押贷款。

我不想交税,我只需要卖方名下的房子,而且房子的价格已经达到五年了。

因此,在正常情况下,二手房首付加上中介费和税费,40%以上的首付是非常正常的。

然而,即使新房首付的35%太高,首付也往往是数百万美元。对大多数人来说,他们必须先支付父母的养老金才能拿到。另外,5%以上太重了。许多人只是不想买二手房,但由于首付过高,他们被迫进入新房市场。

与房子的总价格相比,首付是买房的最大门槛。

首付可以真正考验财政资源,展示六个钱包的实力。

因此,新屋市场和二手房市场分裂的另一个原因是首付水平和附加税。

从支付方式来看,新房是简易模式,二手房是硬模式。

建立正确的认识当我们仔细分析购买新房和二手房的具体区别时,我们会发现购买新房和二手房的人是完全不同的群体。

什么样的人更喜欢买新房子?1.首次购房者没有购房经验。2.拥有“第一次建房用地”的人不喜欢别人住过的房子。3.他们只能支付少量首付,需要更多贷款的穷人是绝大多数买家。

它也是支持房地产市场最重要的群体。

他们还有一个最重要的特点:没有购买经验,注定是开发商的例行公事。

什么样的人更喜欢买二手房?1.有一定购房经验的人对所在地区的情况有更好的了解。2.房地产投资者注重实效,更注重成本效益。3.有一定财力的群体是购房群体中的少数。

他们大多数是中产阶级。买房不容易被愚弄。买家通常比卖家聪明。

好了,现在我们必须树立一个正确的观念:新房和二手房不是阿泰驰图,你有我在你身边,我有你在我身边,并成为一体。

它们是两个只有一小部分相交的圆。他们是不同的市场,面对不同的人。

这也是我在实际工作中认识到的。

当我以前做房地产规划时,我经常为许多房地产项目写竞争报告。

有一天,我问领导,为什么我们做了这么多竞争分析,都是新建的,二手房小区很少有人关注?领导人告诉我:新房与新房竞争,二手房卖家与卖家竞争。这是两个完全不同的市场。

好的,请注意下一个要点:如果开发商在二手房小区旁边新建一栋楼,二手房小区的总价为100万,新建楼的质量、配套设施和学校资源与二手房小区相同。

那么开发商的新报价合适的范围是什么?答案是大约120万。

由于地产市场被垄断,发展商只需考虑那些有能力买得起房子的人的最高承受能力,便可获得最大利润。

该地区二手房总价格为100万元,按第一套计算,实际首付约为40万元(如上所述)。

这表明,该地区人民可接受的最低支付门槛是40万元。

那么新报价的首付门槛是40万元,根据第一套房30%的首付,可以卖到120万元。

当然,真实情况更复杂。为了让每个人更容易理解,这是一个简化的市场模型。

从这一案例中得出的结论是:在正常情况下,同一地区相同质量的新房和二手房相差20%是合理的。

(请注意,在正常情况下,新房和二手房的价格是颠倒的,这将在后面详细解释。)你认为这是奇怪和荒谬的吗?显然,同样的质量,同样的位置,新房的价格能比二手房高出20%吗?因为新房和二手房的市场不一致。

白人小孩不会意识到他们买的新房子价值120万英镑,但实际上只有100万英镑。

额外的20万元是开发商支付的溢价。

这部分保险费包括销售办公室的装修费用、销售小姐的工资、营销费用等。

但事实上,一旦120万套房子进入二手房市场,它们将立即以20%的折扣出售。

买一栋新房子意味着选择简单的模式,这意味着享受更简单的过程,更舒适的服务和支付更多的钱。

读完第二部分新房和二手房的获利机会后,你会知道在正常情况下,新房往往会有溢价,真正的交易价格取决于二手房市场。

那么,不建议买新房子吗?这仍取决于具体情况。

这里有一个小窍门:看看新房和二手房之间的价格差异。

如上所述:在正常情况下,同一地区相同质量的新房和二手房的差价在15-20%是合理的。

当差价合理时,更推荐有经济实力的买家购买二手房。

当价格差异不合理时,应根据情况进行讨论。

第一手房的价格由开发商自己决定,开发商对房地产市场的敏感度取决于征地成本、融资利率等。他们是一群有远见的人。

二手房的价格掌握在成千上万的零售商手中,他们对价格的理解相当缓慢。

因此,二手房的价格将受到二手房的极大影响。

房地产市场上升期:新房价-二手房价格> 20%在大牛市到来之前,许多开发商疯狂地拿走土地,抬高新房价格。

此时,二手房卖家只是无知,只有少数对价格更敏感的卖家才会提高挂牌价格。

因此,这次新房的价格在20%的范围之外,比二手房的价格高得多。

你现在想买新房子还是二手房?必须使用它。

因为新房价格上涨,二手房刚刚开始上涨。

房地产市场调节期:二手房价格>当房价上涨过快、房地产市场过热时,新房价格需要调整。

二手房市场,政府很难控制,因为它是千千一千万卖家免费定价的,控制起来很麻烦。

此时,政府希望对新房进行操作,并要求开发商不要任意提价,为每栋建筑设定相对较低的“备案指导价”。

备案指南价格是什么意思?新房子只有在取得销售许可证后才能出售,如果你想取得销售许可证,你必须按照备案的价格开放市场。

换句话说,政府将迫使开发商放弃利润。

所以在这个阶段,新房子的价格很低。

开发商没钱赚,或者不开,或者捆绑停车位,茶叶费,装修费更高。

二手房的价格比新房高得多。

此时,购买二手房将有很大风险。

异常的价格差异是一个怪物。

当二手房高于新房时,要么新房价格上涨,要么二手房价格下跌。

由于创纪录的价格限制,新房价格不能随便上涨,二手房价格肯定会下跌。

所以一定要买一栋新房子。

房地产市场下行期:新房价-二手房价格< 20%房价下跌时,新二手房会出现罕见的“抢客户”现象。对市场敏感的开发商倾向于先降价。

去年下半年和今年初春,万科和恒大在许多地区降价。

此时,新房价格的利润空正在缩水,而二手房市场的卖家更倾向于观望,而不是自愿降价——新房的价格已经下降了?大不了我等着楼市回升卖出,坚决不降价,哼。

因此,现阶段购买新房更具成本效益。

嗯,我想很少有人会如此详细地分析新房和二手房市场。我希望每个人都有更多的脑细胞,并理清其中的逻辑。

多跑,多看,没错。

我希望今年需要买房的每个人都能找到最合适的买房机会。

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